Logement

Récupérer mon dépôt de garantie

Vous avez rendu les clés et le propriétaire ne rend pas la caution, ou en retient une partie sans justificatif. La loi fixe un délai, une majoration de retard et ce qui peut être retenu. Cette page les explique avec les articles de la loi du 6 juillet 1989, puis vous dit comment MonDroit vous aide à faire lire vos documents et à écrire les bons courriers.

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Information juridique générale, fondée sur les textes officiels. Elle ne remplace pas une consultation d’avocat, seule à pouvoir apprécier votre situation précise.

Le délai de restitution et la majoration de retard

1 mois

à compter de la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

2 mois

à compter de la remise des clés dans les autres cas, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées (art. 22).

+ 10 % par mois de retard

Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22). Attention : la majoration n’est pas due si le retard vient de ce que vous n’avez pas transmis votre nouvelle adresse au bailleur — donnez-la par écrit dès la remise des clés.

Le montant maximal du dépôt

Logement vide : au plus un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Logement meublé : au plus deux mois de loyer en principal (art. 25-6 de la même loi).
Le dépôt ne produit pas d’intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail, même renouvelé (art. 22).

Ce que le bailleur peut retenir — et ce qu’il ne peut pas

Des sommes justifiées seulement. Le bailleur déduit les sommes restant dues au titre du bail et celles dont il pourrait être tenu à votre place, « à la condition qu’elles soient dûment justifiées » (art. 22) : loyers ou charges impayés, réparations locatives établies par devis ou facture.
La comparaison des deux états des lieux. L’état des lieux est établi contradictoirement à la remise et à la restitution des clés (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Celui de sortie doit permettre la comparaison avec celui d’entrée, poste par poste (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, art. 2 et 3). C’est cette comparaison qui fonde une retenue : une dégradation qui n’y figure pas est difficile à justifier.
La vétusté reste à la charge du bailleur. C’est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal » du logement (décret n° 2016-382, art. 4). Une peinture défraîchie après des années d’occupation n’est pas une dégradation. Le bail peut renvoyer à une grille de vétusté qui fixe, pour chaque équipement, une durée de vie et un abattement annuel.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision d’au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (art. 22) — le solde vous est rendu dans le mois qui suit.
Vous disposez de dix jours après l’état des lieux d’entrée pour demander à le compléter (art. 3-2). Sans état des lieux du tout, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (art. 1731 du code civil) — mais la partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas invoquer cette présomption (art. 3-2).

Une retenue sans justificatif se conteste par écrit : contester une retenue sur caution.

Les étapes, dans l’ordre

La demande écrite
Dès la remise des clés, rappelez par écrit votre nouvelle adresse — indispensable pour la majoration — la date de remise des clés et le délai légal d'un ou deux mois. Un e-mail ou un courrier simple suffit à ce stade.
La mise en demeure en recommandé
Passé le délai, une lettre recommandée avec avis de réception met le bailleur en demeure de restituer le dépôt, majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (art. 22). Elle fixe une date et annonce la suite.
Générer ma mise en demeure
La conciliation
La commission départementale de conciliation, saisie par lettre recommandée, rend un avis dans les deux mois et tente de rapprocher les parties (art. 20 de la loi de 1989). Un conciliateur de justice, gratuit lui aussi, est une autre voie.
Le juge des contentieux de la protection
En dernier recours, ce juge du tribunal judiciaire connaît des litiges nés d'un bail d'habitation (art. L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). L'action se prescrit par trois ans (art. 7-1 de la loi de 1989).

Comment MonDroit vous aide

Faire lire le bail et l’état des lieux

Déposez le bail, l'état des lieux d'entrée et celui de sortie : l'assistant relève le montant du dépôt, la date de remise des clés, les différences entre les deux états et ce qui relève de la vétusté.

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Générer les courriers

Le Studio de courriers prépare la demande de restitution, puis la mise en demeure en recommandé, avec les articles cités ici, à relire avant l'envoi. Une retenue injustifiée se conteste par un autre courrier prêt.

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L'Agence départementale d'information sur le logement conseille gratuitement locataires et bailleurs. L'assistant vous oriente vers celle de votre département et vers la commission de conciliation compétente.

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Si les sommes en jeu ou l'attitude du bailleur le justifient, des avocats en droit du logement, vérifiés au barreau, en cabinet ou en visioconférence.

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Quand consulter un avocat

Le bailleur réclame des sommes qui dépassent le dépôt, ou vous menace d’une action.
Aucun état des lieux n’a été fait, ou il a été établi sans vous et sans commissaire de justice.
La conciliation a échoué et la somme en jeu justifie une procédure devant le juge.
Le litige se mêle à d’autres — impayés contestés, congé irrégulier, logement indécent.

MonDroit vous aide à comprendre et à écrire ; l’avocat vous conseille sur votre cas précis et vous représente. Trouver un avocat en droit du logement.

Questions fréquentes

Dans quel délai le propriétaire doit-il rendre le dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai court à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Que se passe-t-il si le dépôt est rendu en retard ?

Le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). La majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?

Un mois de loyer hors charges pour un logement loué vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), deux mois de loyer hors charges pour un logement meublé (article 25-6 de la même loi). Le dépôt ne produit pas d'intérêts et ne peut pas être révisé pendant le bail.

Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?

Les sommes restant dues au titre du bail, dûment justifiées : loyers ou charges impayés, réparations locatives établies par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps, ne peut pas être facturée au locataire (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). En copropriété, une provision d'au plus 20 % du dépôt peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

Comment réclamer son dépôt de garantie ?

D'abord une demande écrite rappelant la date de remise des clés et le délai légal, puis une mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception. Sans réponse, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement (article 20 de la loi du 6 juillet 1989), ou un conciliateur de justice. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent pour les litiges de bail d'habitation (article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire).

Combien de temps ai-je pour agir ?

Les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).